Close
  • Blog o prawie dla restauratorów

Umowa najmu restauracji – na czas oznaczony czy nieoznaczony?

Umowa najmu na czas oznaczony czy nieoznaczony?

W tym tygodniu miałam możliwość wygłoszenia wykładu dotyczącego praktycznych aspektów umowy najmu lokalu przeznaczonego do prowadzenie działalności gospodarczej, w tym restauracji. Prelekcję miałam przyjemność wygłosić w ramach Konferencji Gastro Meeting.

Tematyka umów najmu w mojej ocenie jest bardzo ważna. Dobrze wynegocjowana umowa najmu daje przedsiębiorcy niezwykle ważną podstawę do prowadzenia stabilnego biznesu. Niestety bardzo często przedsiębiorcy nie poświęcają umowie najmu, przed jej zawarciem wystarczającej ilości czasu, a do prawnika z umową najmu trafiają wówczas, gdy mają już jakiś problem.

Dzisiejszym wpisem postaram się zapoczątkować cykl artykułów dotyczących właśnie tematyki związanej z umową najmu.

Zaczynamy od czasu umowy najmu. Na jaki czas możemy zawrzeć umowę najmu?

Czas oznaczony i nieoznaczony

Umowa najmu może być zawarta na czas nieoznaczony albo na czas oznaczony. Czas trwania umowy najmu jest jedną z podstawowych kwestii, jakie musimy ustalić przystępując do zawarcia tej umowy. Różnica związana z wyborem sprowadza się do sposobu trybu w jakim umowa może ulec rozwiązaniu

Umowa najmu lokalu użytkowego na czas nieoznaczony

Umowa zawarta na czas nieoznaczony, obowiązuje do momentu wypowiedzenia jej przez którąś ze stron umowy. Umowę tę można wypowiedzieć w każdej chwili, ale ulegnie ona rozwiązania dopiero po upływie okresu wypowiedzenia.
Właściwy okres wypowiedzenia wskazany jest w kodeksie cywilnym. Długość ustawowych terminów okresu wypowiedzenia umowy najmu zależy od częstotliwości płatności czynszu:
1. W przypadku, gdy czynsz jest płatny miesięcznie, termin wypowiedzenia umowy najmu lokalu użytkowego wynosi 3 miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego;
2. Gdy czynsz jest płatny w odstępach dłuższych niż miesiąc najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego;
3. Gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu najem można wypowiedzieć na trzy dni naprzód;
4. Gdy najem jest dzienny umowę można wypowiedzieć na jeden dzień naprzód.

W treści umowy najmu okresy te oraz sposób ich liczenia można modyfikować. Jednakże wszelkie postanowienia zmieniające reguły wypowiedzenia umowy najmu lokalu użytkowego na niekorzyść najemcy będą nieważne. Przepisy regulujące kwestię wypowiedzenia maja bowiem tzw. charakter jednostronnie wiążący. W związku z tym, możliwe jest jedynie dokonanie zmian na korzyść najemcy.
Umowa może zostać rozwiązana również za zgodny porozumieniem stron.

Umowa najmu lokalu użytkowego na czas oznaczony

Umowa najmu lokalu użytkowego zawarta na czas oznaczony ulega rozwiązaniu po upływie okresu, na jaki została zawarta. Oznaczenie tego okresu może nastąpić w dniach, miesiącach lub latach. Czas trwania umowy może określać także konkretna data, z którą umowa ulega rozwiązaniu.

Jeżeli po upływie okresu, na jaki umowa została zawarta, najemca nadal używa lokalu za zgodą wynajmującego oznacza to, że umowa najmu lokalu użytkowego została przedłużona na czas nieoznaczony (forma dorozumiana). Do zakończenia obowiązywania takiej umowy konieczne będzie w takim przypadku złożenie wypowiedzenia przez którąś ze stron umowy najmu lokalu użytkowego.

Umowa najmu lokalu użytkowego zawarta na czas oznaczony co do zasady nie może być rozwiązana przed nadejściem terminu na jaki została zawarta. Umowa taka może być wypowiedziana tylko w przypadkach określonych w przepisach kodeksu cywilnego oraz bezpośrednio w samej umowie najmu lokalu użytkowego. W umowie muszą być jednak wskazane ważne przyczyny, które mogą powodować wypowiedzenie umowy.

Wybór czasu trwania umowy najmu lokalu użytkowego zależy od woli stron. Warunkuje on jednak ważne kwestie dotyczące ewentualne możliwości wypowiedzenia tej umowy.

Decyzja dotyczącą zawarcia umowy na czas oznaczony albo oznaczony nie jest łatwa.  Z jednej strony umowa na czas oznaczony da nam pewność, że nikt bez powodu jej nie wypowie, ale jeżeli biznes nie będzie dobrze prosperował, może okazać się, że nie możemy zamknąć naszego biznesu ponieważ wiąże nas długoterminowa umowa najmu. W przypadku zawarcia umowy na czas nieoznaczony, może okazać się, że nasz biznes świetnie działa w dalej lokalizacji a nagle tracimy lokal, ponieważ zostaje wypowiedziana umowa najmu.

Jak widać nie jednoznacznej odpowiedzi, jaki rodzaj umowy najmu zawrzeć. Ze swojej strony mogę tylko doradzić, że  na pewno należy zawierać umowy wynegocjowane i dokładnie przeanalizowane.

Owocnych negocjacji!

 

Zapraszam do lektury naszych wcześniejszych wpisów dotyczących tematyki umów najmu. We wrześniu pisałyśmy min. o dacie pewnej na umowie najmu: https://prawowrestauracji.pl/2017/09/umowa-najmu-z-data-pewna/

Related Posts