Close
  • Blog o prawie dla restauratorów

Waloryzacja czynszu w umowie najmu

Prowadzenie biznesu gastronomicznego to przede wszystkim karmienie gości. Mimo tego oczywistego priorytetu, jako restaurator ciągle musisz mierzyć się z wieloma zagadnieniami ubocznymi. Zatrudnienie personelu, ochrona własnych tajemnic czy sprostanie wymaganiom nałożonym przez prawo i organy administracyjne to tylko niektóre z nich. Zdaje się jednak, że najważniejszą sprawą niezwiązaną bezpośrednio z przygotowywaniem posiłków jest kwestia miejsca działalności. Zdecydowana większość restauracji prowadzona jest w wynajętych lokalach użytkowych. Z tego względu umowa najmu jest szczególnie bliska restauratorom. Temat wysokości czynszu jest przy tym oczywiście zazwyczaj najbardziej drażliwy. O wypowiedzeniu stawki czynszu najmu pisaliśmy we wcześniejszym wpisie. Czy jednak już po szczęśliwym zawarciu umowy opłata może wzrosnąć? Czy waloryzacja czynszu jest dobrym rozwiązaniem?

Zmiany w wysokości opłat – waloryzacja czynszu i art. 6851 kodeksu cywilnego

Okazuje się, że zwykle nie możemy mieć pewności co do utrzymania ustalonej wysokości czynszu. Oczywiście istnieje i taka możliwość. Wszystko zależy od odpowiednio skonstruowanej umowy najmu lokalu. Wzory dostępne w internecie czy też udostępniane przez właściciela lokalu zazwyczaj jednak nie dają takiej pewności. Właściciel zapewnia więc sobie pewne możliwości podniesienia czynszu. Te „furtki” to zazwyczaj waloryzacja czynszu i możliwość wypowiedzenia wysokości czynszu.

Wypowiedzenie wysokości czynszu

Zgodnie z art. 6851 kodeksu cywilnego wynajmujący może podwyższyć czynsz poprzez wypowiedzenie jego obowiązującej wysokości, najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. Takie wypowiedzenie dokonywane jest w drodze jednostronnego oświadczenia wynajmującego i nie wymaga zgody najemcy Jest to uprawnienie wynikające wprost z ustawy i dotyczy zarówno umowy zawartej na czas określony jak i nieokreślony.

Strony mogą wyłączyć jego zastosowanie w umowie, w drodze wyraźnego postanowienia. Możecie również ustalić, że możliwość jego zastosowania będzie w określony sposób ograniczona. Ważne, by wszystko to znalazło odzwierciedlenie w umowę. Jeżeli milczy ona na temat tego uprawnienia wynajmującego, to przyjmujemy stosowanie go w kształcie określonym w kodeksie cywilnym. Jest sytuacja wyjątkowo niekorzystna dla najemcy.

Waloryzacja czynszu w umowie najmu

Innym sposobem zmiany wysokości czynszu jest wprowadzenie klauzuli waloryzacyjnej. Sprowadza się ona do wprowadzenia okresowych podwyżek czynszu, w oparciu o jasne zasady i bezstronny wskaźnik. Najczęściej spotykana jest waloryzacja coroczna, w oparciu o wskaźnik wzrostu cen towarów i usług, który ogłaszany jest przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego. Nie ma jednak przeszkód by określić zasady waloryzacji w inny dowolny sposób, np. waloryzacja co 3 lata w oparciu o wskaźniki publikowane przez Eurostat.

Warto pamiętać przy tym, że większość wskaźników waloryzacyjnych w pewnych warunkach może doprowadzić do obniżenia czynszu (np. podczas deflacji). Strony mogą, i powinny więc także uregulować kwestię tzw. waloryzacji ujemnej.

Waloryzacja czynszu i jej wpływ na inne podwyżki

W orzecznictwie sądów dominuje pogląd, że wprowadzenie klauzuli waloryzacyjnej do umowy ogranicza możliwości innych podwyżek czynszu. To ograniczenie obejmuje także jednostronne wypowiedzenie wysokości czynszu przez wynajmującego. Waloryzacja to co do zasady wzajemne ustępstwo między stronami i dorozumiane zrzeczenie się pewnych uprawnień przez wynajmującego w zmian za stałe i zaakceptowane przez najemcę podwyżki.

Jednocześnie należy pamiętać, że jeżeli taka jest wyraźna wola stron, to mogą one zastosować klauzulę waloryzacyjną i utrzymać prawo do jednostronnego wypowiedzenia wysokości czynszu przez wynajmującego.

Podatek od nieruchomości

Będąc przy temacie opłat czynszowych warto wspomnieć o kwestii podatku od nieruchomości. Dość często wynajmujący przerzucają go na najemcę. Nie jest to jednak prawidłowa praktyka. Podmiotem odpowiedzialnym za odprowadzenie tego podatku jest właściciel, nigdy najemca.

Obecnie trwają dyskusje nad wprowadzeniem, wzorowanego na wielu państwach Unii Europejskiej tzw. podatku katastralnego. Miałby zastąpić on podatek od nieruchomości. Podatek katastralny to podatek płacony od wartości nieruchomości. Przypomnijmy, że obecnie wysokość podatku zależy od powierzchni nieruchomości.

Nie wiemy czy, i jakie zmiany w zakresie opodatkowania nieruchomości wejdą w życie. Już teraz można jednak przypuszczać, że nie wpłynie to na sytuację najemców, którzy zabezpieczyli się przed zmianą wysokości czynszu. Umowa najmu nie może bowiem przenosić na najemcę zobowiązania podatkowego wynajmującego.

Podsumowanie

Podsumowując, jest możliwe, że czynsz za wynajmowany przez Ciebie lokal wzrośnie. Paradoksalnie, najgroźniejszą sytuacją jest pominięcie tej kwestii w umowie co pozostawia wynajmującemu bardzo duże możliwości podwyżek. W niektórych sytuacjach wprowadzenie klauzuli waloryzacyjnej jest dobrym rozwiązaniem zarówno dla wynajmującego jak i najemcy. Oczywiście warto przy tym pamiętać, że w oparciu o odpowiednio skonstruowaną umowę możemy „zamrozić” wysokość czynszu i wyłączyć możliwość jego podnoszenia. Trudno będzie jednak przekonać do akceptacji takich postanowień świadomego prawnie wynajmującego.

Related Posts