Close
  • Blog o prawie dla restauratorów

Nakłady w umowie najmu

Umowa najmu lokalu użytkowego, np. w celu prowadzenia restauracji, to zazwyczaj wieloletnie związanie się stron. Restaurator zwykle chce utrzymać swoją lokalizację. Łatwiej przyciągnąć gości do lokalu znajdującego się pod stałym adresem, niż informować ich o zmianie siedziby. Natomiast właściciel nieruchomości ceni sobie długoletni stosunek najmu z przedsiębiorcą, który zapewnia mu stałe dochody z tytułu nieruchomości. Restauracja to żywy organizm, w którym ciągle coś się dzieje. Już na wstępie decydujemy czy zawrzeć umowę na czas oznaczony czy nieoznaczony. O plusach i minusach umów na czas oznaczony pisaliśmy we wcześniejszym wpisie. Z tego względu w czasie trwania umowy w lokalu mogą zajść pewne zmiany. Restaurator czasem musi zaingerować w substancję nieruchomości i wprowadzić modyfikacje, albo ponieść dodatkowe koszty, które potem są przedmiotem sporu. W jaki sposób najlepiej więc uregulować nakłady w umowie najmu?

Nakłady konieczne a ulepszające

Nakłady konieczne, to wydatki poniesione przez najemcę – restauratora, które są niezbędne do tego, aby utrzymać lokal w stanie przydatnym do umówionego użytku. Są to więc niektóre remonty i naprawy. Regulacja zawarta w kodeksie cywilnym stanowi, że obciążają one wyłącznie wynajmującego.

Zupełnie inną naturę mają nakłady ulepszające. Nie są one niezbędne, ale prowadzą do zwiększenia wartości, lub użyteczności lokalu. Generalnie nie mogą one jednak spowodować trwałej zmiany w substancji przedmiotu najmu. Wartość ulepszeń określa się poprzez ustalenie o ile powiększyły one wartość lokalu. Drugorzędne znaczenie ma więc to jaki koszt poniósł najemca. Porównanie powinno brać pod uwagę stan z wydania lokalu najemcy, oraz stan rzeczy zwróconej wynajmującemu.

Rozróżnienie rodzaju nakładów

Bardzo często mogą powstać wątpliwości, czy dane nakłady były konieczne, czy też stanowią jedynie ulepszenie. W niektórych przypadkach ustalenie tej kwestii będzie stosunkowo łatwe i obiektywne dla każdego lokalu. Często będziemy musieli jednak brać pod uwagę przeznaczenie lokalu i treść umowy.

Przykładowo kran i zlew dla lokalu gastronomicznego mogą stanowić nakład konieczny, natomiast dla magazynu ulepszeniem. Oczywiście sytuacja nie będzie tak jednoznaczna, gdy restaurator uzna, że niezbędna jest mu piąta umywalka. Dlatego też kluczowe znaczenie ma indywidualna sytuacja w lokalu.

Kodeksowe rozliczenie nakładów

Jeżeli dokonałeś nakładu ulepszającego, to i tak do wynajmującego należy wybór, czy ulepszenie takie zatrzymać, czy też żądać przywrócenia stanu poprzedniego. Jeżeli kwestii tej nie uregulowaliście odrębnie w umowie, to wynajmujący musi zapłacić za ulepszenie. Czasami żądanie przywrócenia lokalu do pierwotnego stanu nie będzie możliwe do wykonania, albo sprzeczne z zasadami współżycia społecznego. Tak jak wspomnieliśmy wyżej, za nakłady konieczne wynajmujący w zasadzie musi zapłacić, choć oczywiście może kwestionować czy dany nakład rzeczywiście miał charakter konieczny. Na tym gruncie może dojść do sporu między stronami a wtedy sąd podda ocenie okoliczności wspomniane wyżej – zgodny zamiar stron, przeznaczenie i stan lokalu.

Należy pamiętać, że roszczenie o zwrot nakładów przedawnia się po upływie jednego roku od zwrotu lokalu.

Nakłady w umowie najmu

Strony nie muszą jednak zdawać się na regulacje kodeksowe. W Twoim interesie, niezależnie od tego po której stronie umowy jesteś, jest dokładne uregulowanie kwestii nakładów. Możliwe jest np. zastrzeżenie, że dokonanie jakichkolwiek nakładów wymaga zgody wynajmującego. Inne popularne postanowienie to jednoznaczne przesądzenie, że po zakończeniu umowy nakłady przypadają wynajmującemu.

Najemca może zaś wynegocjować np. zapis o tym, że wartość nakładów ulepszających ulega potrąceniu z czynszem, lub też że wynajmujący zwraca najemcy wszystkie nakłady poczynione na lokal..

Oczywiście strony już na etapie zawierania umowy mogą wyraźnie, enumeratywnie wskazać co uznają za nakład konieczny, a co za ulepszenie. Mogą również ustalić kto zobowiązany jest do ponoszenia konkretnych kosztów.

Czy regulować nakłady w umowie najmu?

Jak widać umowa najmu może zmienić w kwestii nakładów praktycznie wszystko. Dlatego też warto pomyśleć o nich na etapie jej negocjowania. Pozwoli to uniknąć obu stronom niepotrzebnych sporów a być może także kosztownego procesu sądowego. Nawet jeżeli do sporu dojdzie, to dobrze skonstruowana umowa może go skrócić i znacząco pomoc w jasnym ustaleniu kto ma rację.

Przypominamy też, że zawarto pamiętać o kwestii zmiany albo waloryzacji wysokości czynszu najmu. Zalecamy ten problem również dokładnie opisać w umowie.

Related Posts