Close
  • Blog o prawie dla restauratorów

Stan epidemii a zmiana umowy najmu

Branża gastronomiczna jest jedną z tych, która cierpi najbardziej z powodu epidemii koronawirusa. Możliwa jest co prawda sprzedaż posiłków w dowozie oraz na wynos, jednak nie zastąpi to gości odwiedzających lokal. Rozpoczęcie sprzedaży w dowozie nie jest też możliwe z dnia na dzień, co przypomnieliśmy we wpisie Jedzenie w dowozie a wymogi Sanepidu. Dochody restauratorów rażąco więc spadają. Do stałych kosztów, które pozostają niezmienne wliczyć można natomiast np. czynsz najmu. Czy jest możliwa zmiana umowy najmu ze względu na wyjątkowe okoliczności?

Zmiana umowy najmu

Strony każdej umowy muszą zakładać, że sytuacja społeczna, gospodarcza, ekonomiczna czy prawna mogą ulec zmianie w trakcie trwania zobowiązania. Szczególnie dotyczy to najmu lokali użytkowych, który często dokonywany jest na dłuższy okres – np. 10 lat. Dlatego też większość zmian mieści się w ramach zwykłego ryzyka kontraktowego. Strony muszą liczyć się z okolicznościami, które powinny lub mogły przewidzieć.

Zmiana umowy najmu a epidemia

Czasem jednak sytuacja zmienia się na tyle drastycznie, że trudno zrzucać na strony ciężar jej przewidzenia. Takimi sytuacjami nadzwyczajnymi są np. katastrofa naturalna, zamieszki czy wojna. Do takiej kategorii zaliczymy również stan epidemii, który wywiera paraliżujący wpływ na prowadzenie działalności. Są to okoliczności, które uprawniają nas to żądania zmian w umowie.

Zmiana umowy najmu – porozumienie

Zmiana umowy najmu poprzez porozumienie najemcy i wynajmującego to oczywiście nie tylko najszybszy, ale i również najpewniejszy sposób. Strony mogą same ustalić zakres zmian czy też czas ich trwania (np. wprowadzić zmiany tylko na czas epidemii). Nie zawsze jednak wynajmujący będzie skory przejąć na siebie ciężar sytuacji dotykającej głównie najemcę. W takim wypadku, dobrze wiedzieć czego można żądać na drodze sądowej. Taką wiedzę można wykorzystać np. w negocjacjach.

Sądowa zmiana umowy najmu

Prawo cywilne pozwala na pewne wyjątkowe roszczenie – możliwość zmiany treści umowy przez sąd. Jest to instytucja, która powinna być stosowana absolutnie wyjątkowo, jedynie w przypadku  wyjątkowej zmiany okoliczności. Nazywana jest na klauzulą rebus sic stantibus

Zmiana umowy najmu przez sąd – przesłanki

Przesłanką zastosowania klauzuli rebus sic stantibus to zaistnienie nadzwyczajnej zmiany stosunków. Zmiana ta musi mieć charakter powszechny, a więc dotyczyć nie tylko stron. Powinna powodować znaczne trudności w wykonaniu umowy, lub grozić rażącą stratą. Ponadto, strony nie mogą w żaden sposób przewidzieć zaistnienia takich okoliczności. Wydaje się, że obecny stan epidemii spełnia te warunki.

Zmiana umowy najmu przez sąd

W wyniku pozwu opartego o klauzulę rebus sic stantibus sąd może zmienić umowę zgodnie z żądaniem, chociaż nie jest nim związany. W przypadku umowy najmu może być to zmiana wysokości czynszu czy zmiana sposobu płatności (np. na ratalną) lub jej zawieszenie (np. w okresie zamknięcia lokalu). W wyjątkowych sytuacjach sąd jest władny rozwiązać umowę, chociaż w przypadku najmu będą to sprawy niezwykle rzadkie.

Czy zmiana umowy przez sąd to dobra droga?

Decydując się na wykorzystanie klauzuli rebus sic stantibus musimy pamiętać, że sprawa może ciągnąć się latami. Lepszą opcją niewątpliwie są negocjacje z wynajmującym i wprowadzenie wypracowanych wspólnie zmian do umowy – chociażby jedynie na czas epidemii. Warto jednak wiedzieć jakie są sądowe możliwości zmiany umowy.

Related Posts