Close
  • Blog o prawie dla restauratorów

Umowa dzierżawy restauracji

 

Umowę dzierżawy restauracji możesz wykorzystać do dzierżawy całego funkcjonującego już lokalu restauracyjnego, a nie tylko do uzyskania tytułu do samego lokalu użytkowego.

Mało kto wie, że mimo iż umowa dzierżawy podobnie jak umowa najmu daje tytuł prawny do używania cudzej rzeczy, to jedynie wyjątkowo może być wykorzystana do dzierżawy lokali użytkowych. Umowa dzierżawy, obok prawa do korzystania z cudzej rzeczy lub prawa, daje prawo do pobierania pożytków z danej rzeczy. W związku z tym, przedmiotem dzierżawy mogą być jedynie takie rzeczy lub prawa, które same przynoszą pożytki (np. przychody). Lokale użytkowe, maszyny czy samochody same w sobie nie przynoszą pożytków (przychodów). W takiej sytuacji chcąc korzystać z samego lokalu użytkowego (bez innych elementów tworzących restaurację) musimy zawrzeć umowę najmu, a nie umowę dzierżawy.

Kiedy dzierżawa lokalu użytkowego jest dozwolona

Lokal użytkowy będzie samodzielnym przedmiotem dzierżawy, gdy na przykład z umowy dzierżawy wynika, że będzie on jednocześnie oddawany w dalszy podnajem (np. w ramach dzierżawionego hotelu, domu wczasowego, biura zostaje podnajęta całą restauracja). Czynsz z tej umowy podnajmu będzie właśnie pożytkiem z przedmiotu dzierżawy. Lokal użytkowy będzie mógł również być przedmiotem umowy dzierżawy, gdy wraz z lokalem otrzymujemy do korzystania i wykorzystywania całe wyposażenie restauracji umożliwiającej prowadzenie lokalu i uzyskiwanie z tego tytułu przychodów.

Czym jest umowa dzierżawy restauracji?

Umowa dzierżawy pozwala na oddanie rzeczy do używania i pobierania pożytków na określony lub nieokreślony czas w zamian za zapłatę umówionego czynszu. Czynsz przeważnie jest płatny z dołu. Przedmiotem dzierżawy mogą być ruchomości i nieruchomości, a także prawa przynoszące pożytki. Umowę zawartą na czas dłuższy niż 30 lat uznaje się po upływie tego terminu za zawartą na czas nieoznaczony.
Dzierżawca nie może zmienić przeznaczenia przedmiotu dzierżawy bez uzyskania na to zgody wydzierżawiającego. Dzierżawca musi także dokonywać wszelkie niezbędne naprawy, aby zachować przedmiot dzierżawy w stanie identycznym jak na początku (niepogorszonym). Generalnie, umowa ta może być zawarta w dowolnej formie. Umowa dzierżawy może zostać wypowiedziana jeden rok na przód na koniec roku dzierżawnego, chyba że umowa przewiduje inne regulacje.

Czy umowa dzierżawy przedsiębiorstwa to coś innego?

Zawarcie umowy dzierżawy restauracji  (prosperującej) może zostać potraktowane jako dzierżawa przedsiębiorstwa. W takiej sytuacji należy zawrzeć umowę w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi. Mimo, iż umowa dzierżawy przedsiębiorstwa jest dość rzadka, to warto wiedzieć, jakie możliwości nam stwarza.

Może służyć nam, gdy na przykład odziedziczymy po kimś prosperującą restaurację, a nie mamy czasu jej prowadzić. Zamknąć – też szkoda, a sprzedać? Cóż, czasy są trudne, może warto mieć alternatywę na gorsze czasy. Podobnie jest, gdy środki na rozwój się skończyły, a sprzedaż nie wchodzi w grę. Możemy więc taką restaurację – przedsiębiorstwo – wydzierżawić.

Przedsiębiorstwo to nic innego jak zorganizowany zespół składników materialnych i niematerialnych, które służą do prowadzenia działalności gospodarczej. W przypadku restauracji będą to np. prawa wynikające z umowy najmu lokalu użytkowego, know-how, receptury, pracownicy, baza klientów, sprzęt gastronomiczny, szyld, firma i nazwa restauracji, może zarejestrowany znak firmowy.

Dzierżawa przedsiębiorstwa a prawo pracy

Dzierżawa przedsiębiorstwa wywołuje skutki takie, jak przy sprzedaży przedsiębiorstwa. W takiej sytuacji pracownik dzierżawionego lokalu na mocy art. 23 (1) kodeksu pracy staje się pracownikiem dzierżawy przez okres umowy dzierżawy.  Zawarcie umowy traktuje się jak przejście zakładu pracy na nowego pracodawcę, uregulowaną właśnie we wspomnianym art. 23 (1) kodeksu pracy. Dzierżawca przejmuje więc wszelkie prawa i obowiązki pracodawcy i automatycznie staje się stroną stosunków pracy. Pracownik może z kolei w terminie dwóch miesięcy od dnia przejścia zakładu pracy na innego pracodawcę, rozwiązać stosunek pracy bez wypowiedzenia za 7 dniowym uprzedzeniem. Rozwiązanie stosunku pracy w ten sposób powoduje po stronie pracownika takie same skutki prawne, jak w przypadku rozwiązania stosunku pracy przez pracodawcę za wypowiedzeniem.

 

Jest mi niezmiernie miło, że trafiłeś na mojego bloga. Nazywam się Edyta Duchnowska i jestem radcą prawnym i prowadzę Kancelarię Radcy Prawnego Edyta Duchnowska. Jeżeli masz jakieś pytania to możesz do mnie napisać: edyta@duchnowska.pl albo zadzwonić 602378913.

Related Posts