Close
  • Blog o prawie dla restauratorów

Wypowiedzenie umowy najmu zawartej na czas określony

Otwierając restaurację i wynajmując lokal musimy zadecydować czy zawrzemy umowę najmu na czas oznaczony czy nieoznaczony. O różnicach obu typów umów pisaliśmy we wcześniejszym wpisie. Najem lokalu w celu prowadzenia restauracji to najpopularniejsza forma zapewnienia odpowiedniego miejsca do działalności i rozwoju. Strony najczęściej decydują się na umowę zawieraną na czas określony. Pewnym standardem długości umowy jest 5 lub 10 lat. Niestety, nie mamy pewności, że nasz lokal utrzyma się na bardzo konkurencyjnym obecnie rynku. Z różnych przyczyn może okazać się, że będziesz zmuszony zakończyć działalność, lub przenieść się w zupełnie inne miejsce. Oczywiście w takim wypadku najkorzystniej byłoby umowę rozwiązać. Wynajmujący często nie jest jednak zainteresowany takim scenariuszem. W takiej sytuacji jednostronne wypowiedzenie pozostaje jedyną opcją. Wydaje się to oczywiste, jednak nie zawsze będzie łatwe, a nawet dopuszczalne. Kiedy więc jest możliwe wypowiedzenie umowy najmu zawartej na czas określony?

Umowa najmu na czas określony

Przede wszystkim musisz wiedzieć, że umowa najmu na czas określony co do zasady nie podlega wypowiedzeniu. Jest tak ze względu na jej naturę i cel. Strony już w momencie jej zawarcia umówiły się, że ich stosunek będzie trwał przez precyzyjnie określoną liczbę miesięcy czy lat. Ma być więc on stabilny i pewny.

Wypowiedzenie jest zaburzeniem, wręcz zniwelowaniem takich ustaleń. Ponadto, jest korzystne tylko dla strony która je składa. Wypowiedzenie umowy najmu lokalu użytkowego przez najemcę zawsze będzie godzić w interesy wynajmującego. Zakładał on bowiem stały dochód z tytułu najmu lokalu.

Wypowiedzenie umowy najmu z ważnych przyczyn

Kodeks cywilny nie daje bezpośredniej możliwości wypowiedzenia umowy najmu lokalu zawartej na czas określony z ważnych przyczyn. Kodeks stanowi wprost, że w przypadku takiej umowy, każda ze stron może dokonać wypowiedzenia w wypadkach określonych w umowie. Strony muszą więc określić owe ważne przyczyny samodzielnie.

Wielu najemców nie ma jednak świadomości takiego uregulowania terminowej umowy najmu w polskim prawie. Wzory umów podsuwane przez Wynajmujących akceptują więc bez większej refleksji i konsultacji ze specjalistą. Takie wzory oczywiście są zazwyczaj korzystne dla Wynajmujących i nie przewidują żadnych przyczyn wypowiedzenia przez najemcę. Wynika to z wybiórczego wyszukiwania informacji. Restauratorzy docierają do skrótowych opracowań tematu, które wymieniają możliwość wypowiedzenia umowy najmu lokali zawieranej na czas określony z ważnych przyczyn. Nie doczytują jednak, że o wprowadzenie takiej możliwości muszą zadbać we własnym zakresie.

Ważne przyczyny wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas określony

Warto wyraźnie zaznaczyć, że nie jest możliwe wskazanie w terminowej umowie najmu możliwości jej wypowiedzenia bez wymienienia przyczyny. Postanowienie o takiej treści jest nieważne, a wypowiedzenie złożone na jego podstawie – bezskuteczne. Stosunek najmu będzie więc trwał dalej, z aktualnymi wszystkimi obowiązkami stron.

Nie wystarczy, że w umowie znajdzie się postanowienie dające możliwość wypowiedzenia umowy z ważnych przyczyn. Należy te przyczyny jak najdokładniej określić. Szerokie ujęcie postanowienie, bez konkretyzacji, czyni je e w zasadzie jest pustym. Znaczy jednocześnie wszystko i nic. Pamiętaj również, że dla każdego znaczy ono coś innego i Wynajmujący może kwestionować pojmowanie „ważnej przyczyny”. Należy więc pomyśleć o katalogu zawierającym przyczyny. Możesz odwołać się w nim do obowiązków wynajmującego, własnej sytuacji gospodarczej oraz innych aspektów życia restauracji i lokalu.

Spory powstałe na gruncie interpretacji przyczyn uprawniających do wypowiedzenia umowy rozwiązuje właściwy sąd, jednak postępowanie jest długie i kosztowne. Dlatego też wymieniając katalog ważnych przyczyn posługiwać się jak najbardziej jednoznacznymi zwrotami i określeniami.

Podsumowanie

Jako restaurator powinieneś więc pamiętać, że wypowiedzenie umowy najmu lokalu użytkowego zawartej na czas określony często nie jest proste, a nawet dopuszczalne. W szczególności jeżeli nie zadbasz o to na etapie projektowania umowy. W Twoim interesie jest jak najdokładniejsze określenie w umowie tzw. ważnych przyczyn, które pozwolą Ci wypowiedzieć umowę. Przed podpisaniem umowy, która będzie kształtować część Twojej sytuacji majątkowej na najbliższe kilka lat warto poddać ją dokładnej analizie. Warto również wejść w negocjacje co to treści umowy aby zabezpieczyć Twój interes jak najlepiej.

Related Posts