Close
  • Blog o prawie dla restauratorów

Wypowiedzenie wysokości czynszu najmu lokalu

 

Wypowiedzenie wysokości czynszu lokalu użytkowego

Obowiązujące w naszym systemie prawnym przepisy dają wynajmującemu możliwość wypowiedzenia wysokości czynszu lokalu użytkowego. Warto więc wiedzieć jak i kiedy wynajmujący ma prawo wypowiedzieć ustalone w umowie warunki i podwyższyć czynsz.

Zgodnie z art. 6851 Kodeksu Cywilnego Wynajmujący może podwyższyć czynsz, wypowiadając dotychczasową jego wysokość najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. Zmiana wysokości czynszu jest jednostronnym oświadczeniem woli i może dotyczyć zarówno umów zawartych na czas nieoznaczony jak i oznaczony. Stosuje się ją do najmu lokali mieszkalnych oraz właśnie do najmu lokali użytkowych.
Brak zgody najemcy na podwyższenie czynszu lokalu użytkowego
Zmiana wysokości czynszu przewidziana w przepisach nie wymaga zgody najemcy. Wypowiedzenie wysokości czynszu lokalu użytkowego powinno nastąpić w takiej formie w jakiej zawarto umowę najmu.

Brak zgody na zmianę wysokości czynszu 

Co się stanie gdy najemca nie zgodzi się na podwyżkę czynszu? Wśród doktryny przeważa opinia, iż brak zgody na przyjęcie nowych warunków najmu jest równoznaczna z rozwiązaniem umowy najmu. Czynsz najmu jest bowiem elementem przedmiotowo istotnym umowy najmu (essentialia negotii).
Można spotkać się także ze stanowiskiem odmiennym głoszącym, że założenie iż umowa rozwiązuje się z chwilą nie przyjęcia nowej wysokości czynszu pozwala na obchodzenie okresów wypowiedzenia umowy najmu. Przyjmując to podejścia niezbędne byłoby oddzielne wypowiedzenie umowy najmu. Jednak to rozwiązanie powodowałoby, że w przypadku dłuższego niż miesięczny termin wypowiedzenia po upływie pierwszego miesiąca najemca byłby zmuszony płacić wyższy czynsz do czasu rozwiązania umowy. Przy umowie na czas oznaczony bez zaistnienia szczególnych powodów wynikających z umowy w ogóle niemożliwe byłoby rozwiązanie umowy.

Zabezpieczenie przed jednostronnym podwyższeniem czynszu lokalu użytkowego

Jak zabezpieczyć się przed funkcjonowaniem w ciągłej obawie przed kolejnymi podwyżkami czynszu? Należy pamiętać, że art. 6851 Kodeksu Cywilnego ma charakter dyspozytywny, co oznacza, że strony umowy mogą go dowolnie modyfikować. Możliwe jest zatem uzgodnienie dłuższego terminu wypowiedzenia aktualnego czynszu albo podanie w umowie przesłanek, które muszą zaistnieć, aby ten czynsz podwyższyć. Co więcej, zawarta między stronami umowa może w ogóle wyłączyć możliwość stosowania art. 6851 Kodeksu Cywilnego. Oznacza to, że strony umowy najmu mogą umówić się, że w okresie najmu czynsz nie ulegnie zmianie, nie ulegnie podwyższeniu.

Klauzula waloryzacyjna w umowie

Kompromisem może okazać się wyłączenie możliwości podwyższania czynszu przez wynajmującego poprzez jednostronne oświadczenie woli i wprowadzenie do umowy najmu klauzuli waloryzacyjnej. Podwyższenie czynszu najmu w tej sytuacji ograniczone zostanie do zakresu uzgodnionej w umowie najmu waloryzacji. Bardzo często postanawia się, że czynsz podwyższy się o wskaźnik wzrostu cent towarów i usług ogłaszany przez GUS.

Znaczenie umowy najmu

Na przykładzie zagadnienia wypowiedzenia wysokości czynszu lokalu użytkowego po raz kolejny widać, jak ważna jest dobrze przygotowana umowa. Umowa najmu powinna być zaspokajać oczekiwania stron oraz zabezpieczać ich interesy. Z tego względu odradzamy używanie powszechnie dostępnych wzorów umowy najmu lokalu użytkowego przy zakładaniu własnej działalności.

Co do innych wymogów umowy najmu możesz przeczytać w naszym innym wpisie: https://prawowrestauracji.pl/2017/09/umowa-najmu-z-data-pewna/

 

Jest mi niezmiernie miło, że trafiłeś na mojego bloga. Nazywam się Edyta Duchnowska i jestem radcą prawnym i prowadzę Kancelarię Radcy Prawnego Edyta Duchnowska. Jeżeli masz jakieś pytania to możesz do mnie napisać: edyta@duchnowska.pl albo zadzwonić 602378913.

Related Posts