Close
  • Blog o prawie dla restauratorów

Zabezpieczenie umowy najmu – standardowe sposoby

Wprowadzenie do umowy najmu zabezpieczenia nie jest obligatoryjną częścią umowy. Teoretycznie możesz zawrzeć umowę bez żadnego zabezpieczenia. W praktyce, pozwalają one na pewną stabilizację stosunku łączącego strony. W zasadzie każda umowa zawiera w sobie jakieś zabezpieczenie. Niezależnie od tego czy jesteś najemcą, czy też wynajmującym, powinieneś poznać sposoby zabezpieczenia umowy najmu lokalu użytkowego. Ich wprowadzeniem zazwyczaj zainteresowany jest właściciel nieruchomości – czyli wynajmujący. Jako najemca musisz jednak wiedzieć na co się zgadzasz. W dzisiejszym wpisie pokrótce omówimy podstawowe i standardowe sposoby na zabezpieczenie umowy najmu. Oczywiście warto również dokładnie wpisać do umowy zasady waloryzacji i zmiany stawki czynszu.

Weryfikacja najemcy

Zanim przejdziemy do właściwych sposobów na zabezpieczenie umowy najmu, warto zaznaczyć, że nic nie chroni Cię bardziej niż własna zapobiegliwość, ostrożność i zdrowy rozsądek. Z tego względu warto poddać potencjalnego najemcę czy też wynajmującego weryfikacji. Wiele dowiedzieć można się po zwykłej rozmowie, o ile zadasz właściwe pytania. Warto wprowadzić dane drugiej strony do rejestru przedsiębiorców, jeżeli powinna w takim figurować. Jeżeli masz wątpliwości, możesz także dokonać weryfikacji w Krajowym Rejestrze Dłużników Niewypłacalnych czy Biurze Informacji Kredytowej.

Kaucja gwarancyjna jako zabezpieczenie umowy najmu

Kaucja gwarancyjna jest podstawowym sposobem zabezpieczenia należytego wykonania umowy najmu. Do tego stopnia kojarzy się ona z najmem, że część osób uważa ją za element konieczny. Nie jest to twierdzenie prawdziwe i możesz zawrzeć umowę najmu bez kaucji, jednak w praktyce mało kto się na to decyduje.

Kaucja gwarancyjna to w zasadzie depozyt pieniężny składany przez najemcę wynajmującemu przed zawarciem umowy. Ma być ona zabezpieczeniem wierzytelności wynikających z zaległości czynszowych i eksploatacyjnych. Może również służyć jako pokrycie kosztów przywrócenia lokalu do stanu sprzed rozpoczęcia umowy. Standardowa wysokość kaucji to dwu lub trzykrotność miesięcznego czynszu i opat eksploatacyjnych.

Umowa powinna dokładnie określać zaspokojenia jakich roszczeń z wpłaconej kaucji może domagać się Wynajmujący. Po rozwiązaniu umowy i uregulowaniu wszystkich zobowiązań z niej wynikających, kaucja powinna zostać zwrócona najemcy.

Oświadczenie o poddaniu się egzekucji jako zabezpieczenie umowy najmu

Oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji kojarzy się obecnie z najmem okazjonalnym, jednak nic nie stoi na przeszkodzie, aby zastosować ten instrument przy najmie użytkowym.

Dłużnik w obecności notariusza sporządzającego akt notarialny oświadcza, że poddaje się egzekucji poprzez przyjęcie obowiązku zapłaty określonej sumy lub do wydania lokalu w określonym terminie. Jest to popularny i skuteczny sposób zabezpieczenia umowy, który pozwala uniknąć długotrwałego procesu sądowego. Wystarczy zwrócić się do sądu o nadanie klauzuli wykonalności aktu i już możemy rozpoczynać egzekucję komorniczą.

Należy pamiętać, że forma aktu notarialnego jest warunkiem skuteczności oświadczenia najemcy (choć nie samej umowy). Jeżeli zostanie ono po prostu zawarte w umowie, nie będzie ono wykonalne.

Poręczenie jako zabezpieczenie umowy najmu

Poręczenie to co do zasady oddzielna umowa w której osoba trzecia, zwana poręczycielem, zobowiązuje się wykonać zobowiązanie, w przypadku gdy nie wypełni go dłużnik. Oznacza to, że przyjmuje na siebie dług (przyszły lub już istniejący) i Wynajmujący może domagać się od niej wskazanych w umowie poręczenia należności. Poręczyciel odpowiada do określonej w umowie kwoty. Poręczycielem może być nie tylko osoba fizyczna, ale również osoba prawna i tzw. ułomna osoba prawna.

Jest to rozwiązanie dość popularne. Szczególnie często stosowane w sytuacji gdy najemcą jest osoba młoda lub o niskiej wiarygodności finansowej.

Gwarancja bankowa jako zabezpieczenie umowy najmu

Gwarancja bankowa to zobowiązanie banku do zapłaty. Określona kwota jest wypłacana w przypadku gdy zleceniodawca gwarancji, na którego została ona wystawiona, nie wywiąże się ze swojego zobowiązania. Jest to to jeden z najbardziej pewnych sposobów zabezpieczenia. Gwarancję wypłaca bank, a więc jeden z najbardziej wiarygodnych finansowo podmiotów. W ramach gwarancji bank pobiera jednak wynagrodzenie, co wiele osób zniechęca do tego sposobu zabezpieczenia umowy.

Podsumowanie

Istnieje wiele możliwości zabezpieczenia umowy najmu lokalu użytkowego. Poza opisanymi, w obrocie spotykamy także inne, jak np. weksel. W praktyce już zastosowanie dwóch lub trzech sposobów zabezpieczenia pozwala Wynajmującemu spać spokojnie. Warto pamiętać, że ich wprowadzenie to zwykle kwestia dość delikatna i źle sformułowane postanowienia umowne mogą dać dłużnikowi możliwość uniknięcia odpowiedzialności.

Related Posts